부동산 가격의 하락으로 정부에서는 규제를 해제하고 있는 뉴스가 많이 나오고 있습니다. 앞으로 경매물건이 더 많이 나올 거라고 하고 있습니다. 투자자들은 부동산 경매를 배워 놓으면 원하는 부동산을 시세보다 싸게 받을 수 있게 됩니다. 그러면 손해를 볼 확률이 많이 줄어들고 소중한 투자금을 지키며 투자를 할 수 있을 것입니다.
저는 부동산 경매라고 하면 위험하고 고수들이 하는 것이라고 생각을 하고 관심을 안 가지고 있던 와중에 시세 보다 싸게 살 수 있다면 그것 보다 안전한 것은 없다고 생각해서 경매를 공부하게 되었습니다. 그리고 현재 열심히 물건을 찾고 입찰을 하고 있습니다.
오늘은 초보자들도 쉽게 접근하고 이해할 수 있는 경매 전반적인 과정에 대해서 이야기해보려고 합니다.
1. 경매 사이트에서 물건 찾기
2. 해당 물건 권리분석
3. 해당 물건 온라인 조사
4. 임장 5. 임장할 때 꼭 해야 할 것
6. 낙찰가 계산
7. 법원 입찰 8. 낙찰
9. 잔금납부 및 명도
10. 입주 혹은 임대 셋팅
11. 매도
부동산 경매는 위에서 볼 수 있는 11단계로 진행한다고 볼 수 있습니다.
1. 경매 사이트에서 물건 찾기
먼저 경매에 나와 있는 부동산을 찾기 위해서 경매 사이트에서 물건을 검색해야 합니다.
먼저 대한민국법원 법원경매정보 사이트에서 물건을 검색할 수 있습니다.
https://www.courtauction.go.kr
대한민국법원 법원경매정보
www.courtauction.go.kr
법원 사이트는 대한민국 법원에서 운영하는 사이트로 무료로 이용할 수 있습니다. 하지만 무료이기 때문에 보기에 불편하거나 부족한 정보들도 있습니다. 그래서 경매를 이용하는 투자자들은 유료 사이트들을 이용합니다. 많이 이용하는 사이트는 옥션원, 스피드옥션, 지지옥션 등이 있습니다. (광고 아닙니다..!!)
사이트를 정하면 해당 사이트에서 투자자가 원하는 지역에 나와 있는 경매 물건을 검색합니다. 저 같은 경우에는 제가 원하는 지역에서 아파트, 빌라, 상가 등 카테고리를 설정해서 검색을 하고 제가 가지고 있는 투자금에서 투자할 수 있는 물건들을 먼저 선정합니다.
2. 해당 물건 권리분석
괜찮아 보이는 물건이 나온다면 해당 부동산의 등기부등본을 보고 권리분석을 합니다. 유료사이트의 경우에는 권리분석을 다 해서 올려놓기 때문에 보기 편하고 시간을 아낄 수 있습니다. 하지만 100% 정확하지 않을 수 있기 때문에 등기부등본을 보고 권리분석 하는 법을 배워서 직접 확인해보는 것이 좋습니다.
보통 주거용 부동산의 권리분석은 복잡하지 않기 때문에 초보자들도 1분이면 등기부등본을 보고 권리분석을 끝낼 수 있습니다. 권리분석 하는 방법에 대해서는 다른 포스팅에서 다뤄보겠습니다.
3. 해당 물건 온라인 조사
권리분석에서 문제가 없는 물건이라고 판단되면 해당물건의 시세, 입지, 학군, 상권, 일자리, 주변 인프라 등 보통 부동산 투자를 할 때 보는 것들을 조사합니다. 저는 네이버 부동산, 부동산 지인, 호갱노노, 아실 등의 사이트를 이용해서 조사를 합니다.
시세를 조사할 때는 국토교통부, KB부동산, 네이버 부동산에 올라와있는 실거래가를 확인합니다. 하지만 이 시세들이 정확하지는 않기 때문에 부동산에 직접 전화를 해서 매매가, 전세가, 월세 등 현재 어느 정도에 거래가 되고 있는지 물어봅니다.
이렇게 온라인으로 전체적인 부동산의 가격, 입지를 조사를 하고 나서 임장을 가게 됩니다.
4. 임장
초보자 때는 임장 가는 것이 막연하고 어렵게 느껴질 수 있습니다. 임장은 온라인으로 조사했던 것들이 맞는지 확인하고 온라인으로 확인 못 한 것들이 있는지 확인한다는 느낌으로 가면 쉽습니다.
5. 임장 할 때 꼭 해야 할 것
임장 때 꼭 확인해야 하는 것들 몇 가지만 준비해서 가면 좀 더 쉽고 빠르게 임장을 할 수 있습니다. 아파트를 예로 들어보겠습니다.
임장을 가서 꼭 확인 해야하는 것들이 있습니다. 정말 중요한 것 중 하나는 해당 아파트에 임차인이 있는지 확인해야 합니다. 권리 분석을 할 때 해당 부동산에 임차인이 있는지 확인이 되는 경우도 있지만 확인이 안되는 경우도 있습니다. 그럴 때 관리실에 가서 미납된 공과금이 있는지 확인을 합니다. 만약 미납되 있는 금액이 많으면 낙찰자가 부담해야하는 경우도 있습니다. 그리고 우편물을 보면 우편물이 많이 쌓여있는 집이 있습니다. 이런 집도 임차인이 우편물을 확인 안하고 있을 수 있기 때문에 유추를 할 수 있습니다. 제일 좋은 방법은 해당 아파트에 가서 벨을 눌러 봅니다. 임차인이 있는 경우에는 누군가가 나올 수 있겠죠. 그러면 임차인인지 집 주인인지 확인을 하고 만약 임차인이라면 전세금, 혹은 월세 보증금을 낙찰자가 인수 할 수 있기 때문에 잘 확인해야합니다.
누가 살고 있는지 확인이 끝나면 아파트 주차, 환경, 주변 느낌등을 보면 됩니다. 인터넷에서 봤을 때는 애매했는데 실제로 가보면 생각보다 괜찮은 경우도 있고 혹은 반대로 인터넷에서는 좋아 보였는데 실제로 가보니 별로인 경우도 있기 때문에 현장에는 꼭 가봐야 합니다.
그리고 아파트 주변에 있는 부동산에 방문해서 실제로 거래되는 매매, 전세, 월세 가격, 낙찰받으면 얼마에 매도할 수 있는지 전세나 월세는 잘 맞춰지는지에 대한 부분도 꼭 확인을 해야 합니다. 시세 조사를 잘해야만 입찰가를 계산할 수 있습니다.
6. 입찰가 계산
임장을 갔다 오면 조사한 것을 토대로 입찰가를 계산해야 합니다. 입찰가에는 낙찰가격+세금+인테리어비용(필요할 시)+명도비용+기타 비용을 계산해 보고 예상 매도가격과 비교를 해봅니다. 수익률이 맞으면 그 가격에 입찰을 하면 됩니다.
7. 법원 입찰
입찰 당일날 해당 법원에 갑니다. 보통 11시쯤 한다고 하지만 각 법원마다 조금 다를 수 있기 때문에 시간을 꼭 확인해야 합니다.
8. 낙찰
입찰가를 잘 계산해서 입찰 가격을 다른 사람들 보다 제일 높게 적으면 낙찰이 됩니다.
9. 잔금납부 및 명도
잔금납부는 보통 경락잔금대출을 이용하는데 법원에 대출상담사분들이 명함을 뿌리는데 이때 다 받아옵니다. 집에 오면 받아 온 명함으로 전화를 해서 비교를 해보고 조건이 제일 좋은 곳으로 결정하면 됩니다.
그리고 명도를 하게 되는데 임차인이 있다면 이사비를 적절하게 협의해서 언제까지 짐을 빼달라고 한 뒤 약속일에 나간 것을 확인하면 됩니다.
10. 입주 혹은 임대 세팅
소유권이 이전되면 입주 혹은 임대 세팅을 하면 됩니다. 임대는 전세, 월세 두 가지 방법으로 하게 되는데 잔금 납부를 할 때 대출을 받으면 이자가 나옵니다. 그 이자를 월세로 부담을 하면서 보유하면 대출이자에 대한 부담이 없기 때문에 다음 투자를 여유롭게 할 수 있습니다. 월세로 할지 전세로 할지는 투자자의 성향과 상황에 따라 선택을 하면 됩니다.
11. 매도
마지막으로 매도를 해서 시세차익까지 내면 경매투자의 한 사이클이 끝나게 됩니다.
경매를 처음 들으면 법에 대해서도 잘 알아야 할 거 같고 막연하게 어렵게 느껴지지만 조금만 알아보면 누구나 할 수 있고 공부를 하면 부동산 투자를 더 안전하게 할 수 있는 방법이라는 것을 알 수 있습니다. 앞으로 경매물건이 더 많이 나올 거라고 하는데 미리 경매를 공부해서 부동산 투자를 더 효율적으로 할 수 있으면 좋겠습니다. 감사합니다.
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